다세대 주택의 공동 근저당 깡통전세

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지지옥션::대한민국 법원경매 NO.1

 

다가구 주택은 전체를 한 물건으로 보는 데 반해

 

다세대 주택은 각 호실이 별도의 구분 등기가 가능하다.

 

그런데 다세대 주택의 경우도 공동근저당을 설정하여 대출받는 것이 가능한데

 

이럴 경우 일괄 경매로 위 링크와 같은 문제가 발생할 수 있다.

 

위 사례에서처럼 악의적 의도를 가진 건물주 혹은 바지 건물주의 경우

 

물건에 대한 설명을 제대로 해 주지 않고 소개해주는 부동산을 끼고 있고

 

선순위 근저당 이후 전입신고나 확정일자를 부여받아도 대항력이 없다는 것을 잘 모르는

 

일반 서민을 대상으로 부실한 설명으로 싸게 세입자들을 모집한다.

 

일명 깡통전세다.

 

가능한 한 마진을 최대치로 남기기 위해 전세 계약을 유도하고, 실제로 신고되는 계약서는 월세로 기록한다.

 

이런 물건에서는

 

전체 호실 중 1~2개 호실을 특수물건 (법인 전세권, 공동 근저당보다 앞선 위장 선순위 임차인(가족 또는 친척))으로 놔둔다.

 

나머지 호실들이 1~2회 유찰되고 낙찰된 이후에도 저 1~2개의 특수물건은 낙찰되지 못한다.

 

왜냐면 미배당금액에 대하여 전액 낙찰자가 인수해야하기 때문이다.

 

그런데 다세대 주택의 일괄경매의 경우 전 호실이 낙찰되어야 진행이 가능하다.

 

그래서 특수물건은 어떻게 하냐면 채무자 측 혹은 채무자와 연결된 법무법인에서

 

해당 호실들에 대해 자금을 투자하여경매 취하를 시킨다.

 

이렇게 되면 낙찰자들이야 염가로 취득해서 좋겠지만

 

공동근저당을 잡아준 은행 및 대항력이 없는 세입자들은 배당금이 적어나 한 푼도 받지 못하게 되는 것이다.

 

공동근저당을 설정해준 은행에서조차 받아야 할 돈을 제대로 받지 못하니

 

그에 따라 소액 임차인들도 최소 배당금 보호를 못 받는 것이다.

 

취하시킨 특수물건 호실을 이용하여 건물 관리 및 임차인 모집을 하고

 

친인척 혹은 위장 법인에서 낙찰받은 호실들에 대해서 또 법에 대해서 잘 모르는 신규 세입자 등을 칠 것이다.

 

가끔 더 높은 낙찰액을 써서 모르는 사람이 낙찰받은 호실이 있다면 매입을 시도할 수 있다.

 

대략적인 다세대 주택의 깡통전세 수법은 이런 식으로 돌아간다.

 

전통적인 수법인데 HUG가 도입되기 전엔 수많은 임차인이 당했다.

 

심지어 HUG조차 바지건물주와의 소송으로 장기전으로 가는 일이 허다함..

 

 

글을 통한 교훈 : 가격이 불확실한 빌라는 피하고 내 종잣돈으로 절대 전세 살지 말자.

전세를 굳이 살아가야 한다면 저금리로 정책 대출을 해 주는 프로그램을 이용하고

내 돈으로 살아야 되면 차라리 월세를 살자.

아니면 대출을 일으켜서 매수를...

 

- camperbcm 자본주의 일기